Scheidung, Trennung und das gemeinsame Haus – was passiert mit der Immobilie?

Ein Gespräch zwischen Marc Nietlispach (Nietlispach Immobilien) und Rechtsanwältin Ursula Engelberger (Engelberger Anwälte) über die wichtigsten Fragen rund um Immobilien bei Trennung und Scheidung.

Was geschieht mit dem gemeinsamen Eigenheim, wenn eine Beziehung oder Ehe auseinandergeht? Diese Frage beschäftigt viele Eigentümerinnen und Eigentümer – und die Antworten sind komplexer, als man denkt. Rechtsanwältin und Fachanwältin für Familienrecht Ursula Engelberger gibt im Gespräch mit Marc Nietlispach Einblick in die rechtlichen, finanziellen und emotionalen Aspekte dieses Themas.

Die emotionale Dimension einer Trennung

Wenn sich ein Paar trennt, bricht für viele Betroffene eine Welt zusammen. Ursula Engelberger, die seit 24 Jahren im Familienrecht tätig ist und Büros in Luzern, Ob- und Nidwalden führt, beschreibt den typischen Erstkontakt mit Klienten so: «Die meisten befinden sich in einer Phase extremer Existenzangst. Sie wissen nicht, was auf sie zukommt. Die Ungewissheit macht vielen grosse Angst.»

Dabei muss man unterscheiden, ob man sich in der Trennungsphase oder bereits im Scheidungsverfahren befindet. In der Trennungsphase sind die Emotionen oft besonders stark – denn der Partner, der sich trennt, ist dem anderen emotional oft Monate voraus. Er hat den Entscheid still für sich gefasst, während der andere völlig unvorbereitet ist.

Bei einer Scheidung hingegen liegt meist bereits eine mehrjährige Trennung hinter den Beteiligten. Die Emotionen haben sich oft etwas beruhigt, vielleicht gibt es bereits neue Partner. Doch gerade wenn es ums Geld und um die Immobilie geht, können die Fronten erneut verhärten.

Warum die Immobilie so emotional beladen ist

Das eigene Zuhause ist für viele Schweizerinnen und Schweizer weit mehr als eine Investition. «Viele haben jahrelang gespart, um sich Wohneigentum leisten zu können – und wir alle wissen, dass das in der Schweiz nicht günstig ist», erklärt Engelberger. Gerade wenn Kinder im Spiel sind, bedeutet das Haus Sicherheit und Stabilität. Der Gedanke, diesen sicheren Hafen zu verlieren, löst verständlicherweise grosse Ängste aus.

Hinzu kommt: Die Immobilie ist beim Schweizer Durchschnittsbürger oft der grösste Vermögenswert. Das gesamte gemeinsam erwirtschaftete Geld steckt darin – und häufig ist nicht genug übrig, um den anderen auszuzahlen.

Wer darf im Haus bleiben?

Während der Trennungsphase

In der Trennungsphase spielen die Eigentumsverhältnisse zunächst keine Rolle. Entscheidend ist, wer den grösseren Nutzen an der Immobilie hat. Das ist in der Regel die Person, die die minderjährigen Kinder betreut, ein Heimbüro nutzt oder aufgrund einer Invalidität besonders schutzbedürftig ist.

Nach der Scheidung

Bei der Scheidung kommen die Eigentumsverhältnisse stärker ins Spiel. Ist die Immobilie Alleineigentum eines Partners, kann dem anderen unter bestimmten Bedingungen ein befristetes Wohnrecht zugesprochen werden – etwa wenn minderjährige Kinder vorhanden sind oder eine Arztpraxis im Haus betrieben wird. Dieses Wohnrecht ist jedoch immer zeitlich begrenzt, je nach Situation auf wenige Jahre oder bis die Kinder volljährig sind.

Bei Miteigentum stellt sich die Frage: Kann einer den anderen auszahlen – oder muss die Immobilie verkauft werden?

Das Auszugs-Dilemma: Wer geht, hat schlechte Karten

Engelberger gibt ihren Klienten einen klaren Rat: «Wer aus dem gemeinsamen Haus auszieht, setzt ein Präjudiz. In 99 Prozent der Fälle ist es so, dass derjenige, der geht, nicht mehr zurückkommt – obwohl es rechtlich nicht verboten ist, zurückzukehren.»

Die Situation, in der beide Partner im selben Haus wohnen bleiben, ist zwar emotional extrem belastend – man begegnet sich auf der Treppe, teilt sich den Alltag, betreut gemeinsam die Kinder – aber aus rechtlicher Sicht oft die bessere Strategie. Selbst ein vorübergehender Auszug, etwa ins Hotel, «zum Wohl der Kinder», kann sich nachteilig auswirken.

Solange kein Gericht anders entschieden hat, darf jeder Partner die Immobilie weiterhin nutzen und jederzeit zurückkehren. Doch die Frage bleibt: Macht man das emotional mit sich selbst?

Häusliche Gewalt und die Wegweisung

In Fällen häuslicher Gewalt gibt es in der Schweiz das Instrument der Wegweisung. Die Polizei kann den gewalttätigen Partner aus der Wohnung weisen. Innerhalb von zehn Tagen muss dann ein Eheschutzverfahren eingeleitet werden. Engelberger betont, dass häusliche Gewalt in der Schweiz durchaus vorkommt – auch gegen Männer, die sich aber oft schämen, dies einzugestehen.

Immobilienbewertung: Wenn die Schätzungen auseinandergehen

Wenn sich die Partner nicht auf einen Wert der Immobilie einigen können, wird es komplex. Jede Partei kann eine eigene Schätzung in Auftrag geben – der eine will einen möglichst hohen Preis (wenn er verkaufen möchte), der andere einen möglichst tiefen (wenn er übernehmen will).

Können sich die Parteien nicht einigen, ordnet das Gericht eine gerichtliche Schätzung an, die für beide Seiten verbindlich ist – sofern sie nachvollziehbar und korrekt durchgeführt wurde. In der Praxis werden häufig zwei Schätzungen eingeholt und der Mittelwert genommen.

Die Rolle der Bank

Viele Betroffene fürchten, die Bank könnte die Hypothek kündigen, wenn sie von der Trennung erfährt. Engelberger kann beruhigen: «Ich habe es noch nie erlebt, dass eine Bank Schwierigkeiten macht, solange die Hypothekarzinsen bezahlt werden.» Die Bank warte in der Regel geduldig, bis die Parteien eine Lösung gefunden haben.

Kritisch wird es erst, wenn die Hypothekarzinsen nicht mehr bezahlt werden oder ein Partner die Immobilie übernehmen will. Dann prüft die Bank die Tragbarkeit: Kann die Hypothek aus dem Einkommen einer einzelnen Person getragen werden? Dabei rechnen die meisten Banken mit einem kalkulatorischen Zinssatz von 5 Prozent, und die Belastung darf nicht mehr als ein Drittel des Einkommens betragen.

Schuldgefühle: Der teuerste Fehler

«Lassen Sie sich niemals von Schuldgefühlen leiten», warnt Engelberger eindringlich. In der Praxis erlebt sie immer wieder, dass Partner aus schlechtem Gewissen – etwa weil sie sich getrennt haben oder einen Seitensprung begangen haben – vorschnell ungünstige Vereinbarungen unterschreiben.

Engelberger ist in diesem Punkt unnachgiebig: «Ich unterschreibe keine Konvention, hinter der ich nicht zu 1000 Prozent stehen kann. Wenn ein Klient aus Schuldgefühlen etwas unterschreiben will, das ich nicht mittragen kann, muss er das selbst tun.»

Ihr Rat: Wer sich schuldig fühlt, sollte bedenken, dass sich die Perspektive in zwei bis drei Jahren oft grundlegend ändert. Das Wohl der Kinder muss immer an erster Stelle stehen – aber das bedeutet nicht, auf alles zu verzichten.

Das klassische Rollenbild und die gemeinsame Leistung

Ein häufiges Missverständnis: «Ich habe das alles erarbeitet, meine Frau hat gar nichts geschafft.» Engelberger stellt klar: Wenn das Paar ein klassisches Rollenmodell gelebt hat, war das eine gemeinsame Entscheidung. Die Familienfrau, die Kinder betreut und den Haushalt geführt hat, hat dem berufstätigen Partner den Rücken freigehalten. Das wird rechtlich anerkannt: Was in dieser Zeit erwirtschaftet wurde, gehört beiden.

Der Traum vom Eigenheim – um jeden Preis?

Davon rät Engelberger klar ab. «Wenn Sie den letzten Franken in das Haus investieren und danach jeden Franken dreimal umdrehen müssen, um überhaupt leben zu können, ist das kein guter Weg.» Gerade unvorhergesehene grössere Renovationen könnten dann zum finanziellen Kollaps führen. Ein Haus macht nicht nur Freude – es kann auch zur Belastung werden.

Wer unter Druck verkaufen muss, erzielt in der Regel einen schlechteren Preis. Eine professionell aufgegleiste Vermarktung braucht Zeit, Dokumentation und Sorgfalt.

Güterrecht: Die vier Gütermassen

Wer in der Schweiz nichts anderes geregelt hat, lebt unter dem Güterstand der Errungenschaftsbeteiligung. Dabei spielen vier Gütermassen eine Rolle: die Errungenschaft jeder Partei und das Eigengut jeder Partei. Die korrekte Berechnung – insbesondere wer was investiert hat und wie die Mehrwertbeteiligung aussieht – erfordert Fachwissen. Wer hier selber rechnet, liegt oft daneben.

Häufige Irrtümer

«Wer nicht im Grundbuch steht, bekommt nichts.» – Falsch. Auch wer nicht im Grundbuch eingetragen ist, kann über die güterrechtliche Auseinandersetzung, insbesondere über die Mehrwertbeteiligung, Ansprüche geltend machen, wenn eigene Mittel investiert wurden.

«Bei einer Scheidung muss das Haus immer verkauft werden.» – Nicht zwingend. Es kommt auf die Eigentumsverhältnisse, die Tragbarkeit und die verfügbaren finanziellen Mittel an.

«Wer mehr ins Haus investiert hat, bekommt automatisch mehr.» – Grundsätzlich ja, aber es kommt auf die genauen Umstände an.

«Die Bank muss mich nach der Scheidung automatisch aus der Hypothek entlassen.» – Auch das ist ein Mythos. Es hängt davon ab, ob die Immobilie als Miteigentum behalten oder von einem Partner allein übernommen wird.

Prävention: Der Ehevertrag

Engelberger empfiehlt dringend, sich bereits in guten Zeiten mit dem Thema auseinanderzusetzen. Ein gut aufgesetzter Ehevertrag kann enorme Kosten sparen. Darin wird festgehalten, wer welche Mittel eingebracht hat und wie im Fall einer Trennung vorgegangen wird.

«Wissen Sie nach 15 oder 20 Jahren Ehe noch, welche Belege Sie damals hatten? Banken bewahren Unterlagen nur zehn Jahre auf. Wenn diese Informationen im Ehevertrag festgehalten sind, haben sie Beweiswirkung – die Beweislast kehrt sich um, und der andere Ehepartner muss beweisen, dass es nicht so ist, wie im Vertrag steht.»

Drei Dinge, die man sofort tun sollte – und drei, die man lassen sollte

Das sollten Sie tun:

1. Ruhe bewahren – auch wenn es schwerfällt.
2. Vollmachten auf Konten überprüfen und gegebenenfalls entziehen, um Kurzschlusshandlungen zu verhindern.
3. Einen Fachanwalt aufsuchen, besonders bei komplexeren Verhältnissen.

Das sollten Sie nicht tun:

1. Sich von Schuldgefühlen leiten lassen.
2. Unter Druck Vereinbarungen unterschreiben, die man nicht will.
3. Vorschnell aus der Immobilie ausziehen.

Zum Schluss

Eine Trennung oder Scheidung ist immer eine enorme Belastung. Engelberger versucht, ihren Klienten die Last von den Schultern zu nehmen – zumindest was den rechtlichen Teil betrifft. Für die emotionale Verarbeitung empfiehlt sie professionelles Coaching: «Im Familienrecht ist man als Anwältin zu 50 Prozent Anwältin und zu 50 Prozent Coach. Aber alles hat seine Grenzen.»

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Dieser Beitrag basiert auf dem Podcast «Nietlispach Immobilien | Expertenwissen rund um Immobilien» mit Marc Nietlispach und Ursula Engelberger.

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