Festhypotheken im Wandel: Was Immobilienverkäufer jetzt wissen müssen

Festhypotheken – einst beliebt, jetzt unter Druck

Festhypotheken galten lange Zeit als sicherer Hafen. Über Jahre hinweg profitierten Kreditnehmer von historisch tiefen Zinsen, insbesondere bei Laufzeiten von zehn oder mehr Jahren.

Doch die Lage hat sich geändert:

• Aktuelle Marktanalysen zeigen, dass zehnjährige Festhypotheken allein im ersten Quartal 2025 um 0,29 Prozentpunkte gestiegen sind – auf durchschnittlich 1,92 %.

• Auch fünfjährige Laufzeiten sind teurer geworden – mit einem Anstieg auf 1,44 %.

Diese Entwicklung hat vor allem mit steigenden Kapitalmarktzinsen und der zunehmenden Unsicherheit auf den Finanzmärkten zu tun. Die Refinanzierungskosten der Banken steigen, was unmittelbar an die Kunden weitergegeben wird.

Käufer setzen verstärkt auf flexible Hypothekenmodelle

Viele Immobilieninteressenten reagieren auf diese Entwicklung mit einer deutlichen Veränderung ihres Finanzierungsverhaltens:

Saron-Hypotheken im Aufschwung

Seit der jüngsten Leitzinssenkung der Schweizerischen Nationalbank (SNB) im März 2025 auf nur noch 0,25 %, haben sich Saron-Hypotheken als kostengünstige Alternative etabliert. Sie bieten:

• Aktuelle Zinssätze zwischen 0,7 % und 1,2 %

• Mehr Flexibilität bei der Rückzahlung

• Kurze Zinsanpassungsperioden

Zwar tragen Saron-Hypotheken ein gewisses Zinsrisiko, sind aber durch ihre günstigen Einstiegskosten vor allem für Käufer mit kurzer bis mittelfristiger Planung attraktiv.

Nachfrageverschiebung bei Festhypotheken

Während früher bis zu 80 % der Hypothekarkunden zu langfristigen Festhypotheken griffen, sind es derzeit nur noch etwa 50 %. Im Gegenzug steigen:

• Festhypotheken mit mittlerer Laufzeit (4–7 Jahre): von 11 % auf 25 %

• Kurzfristige Hypotheken (1–3 Jahre): von 7 % auf 20 %

Diese Entwicklung signalisiert eine deutliche Vorsicht der Käufer – sie möchten flexibel bleiben und hoffen auf sinkende Zinsen in naher Zukunft.

Auswirkungen auf den Immobilienverkauf

Was bedeuten diese Veränderungen nun für Immobilienverkäufer? Die Finanzierungssituation potenzieller Käufer wirkt sich direkt auf Nachfrage, Preisverhandlungen und Verkaufsdauer aus.

Finanzierungsfähigkeit der Käufer beachten

Steigende Zinsen bei Festhypotheken führen dazu, dass sich viele Kaufinteressenten ihre Wunschimmobilie nicht mehr im bisherigen Umfang leisten können. Verkäufer sollten daher:

• Die Bonität der Käufer frühzeitig prüfen

• Alternativen wie Kauf mit flexibler Finanzierung oder Mietkaufmodelle prüfen

• Preisverhandlungen einkalkulieren

Vermarktungsstrategie anpassen

Makler und Verkäufer tun gut daran, ihre Angebote mit aktuellen Finanzierungsmöglichkeiten zu verknüpfen. Hinweise wie „auch mit Saron-Hypothek finanzierbar“ können helfen, Hemmschwellen abzubauen und mehr Interessenten zu gewinnen.

Flexibilität als Verkaufsargument

Immobilien, die kurzfristig verfügbar sind und sich für flexible Finanzierungsmodelle eignen, haben aktuell bessere Verkaufschancen. Auch Immobilien im mittleren Preissegment sind besonders gefragt, da sie trotz gestiegener Zinsen noch gut finanzierbar bleiben.